Как трансформируется рынок складской недвижимости

июл 27, 2020

Гостем пятничного эфира выставки MAPIC Russia 17 июля стал Николай Девятилов, коммерческий директор по индустриальной недвижимости Концерна «РУСИЧ». Николай поделился инсайтами рынка складской недвижимости и рассказал, как обстоят дела в этом секторе недвижимости.

«Рынок складской недвижимости развивается и у этого развития есть определенные этапы. В России на данный момент этот сегмент недвижимости относительно молод, но уже начинает созревать и его основные характеристики изменяются: увеличивается общий объем покрытия территорий складскими объектами и улучшается качество этих объектов», - поделился коммерческий директор по индустриальной недвижимости Концерна «РУСИЧ».

Следует отметить, что рынок складской недвижимости продемонстрировал устойчивость к очередной турбулентности. Склады - достаточно консервативный рынок, и его участники вдумчиво отнеслись к принятию решений. Это позволило сегменту войти в турбулентность, вызванную пандемией, хорошо подготовленным, не перегретым как 2009 году, когда много построенных объектов вышли на рынок и из-за кризиса остались невостребованными.

Николай подчеркнул, что рынок складов трансформируется. Несмотря на то, что девелоперы приостановили стройку, а логистические компании поставили на паузу планы на развитие, развитие у рынка складской недвижимости продолжается. Драйвером рынка выступает ритейл, который в оффлайн-формате сильно пострадал в период пандемии, и стал смещать вектор развития в онлайн. Таким образом, пандемия, дала новый толчок и к развитию рынка складов. Ритейлеры развивали онлайн площадки и компенсировали площади, которые оставили представители традиционного ритейла.

По мнению Николая, интернет-торговля занимает все более устойчивые позиции и резко усилила позиции во время пандемии. Однако в малых городах с точки зрения развития складского рынка ситуация двояка: многие регионы сильно не дотягивают до крупных – здесь не хватает инфраструктуры для быстрой и качественной доставки. Есть ритейл, который традиционно находится в регионах и развивается своим путем. Сейчас эти сети, чтобы продолжить свой рост, нуждаются в инфраструктуре – им требуется склад. Но в регионы выходят и федеральные сети, которые вносят свои коррективы. Наличие крупного ритейла в регионе повлияет на увеличение спроса на складскую недвижимость. Как правило, когда в регион выходит крупная сеть, она уже имеет свои стандарты, понимает какая структура нужна и какое направление развивать. Такие арендаторы заинтересованы в built-to-suit проектах. По факту, региональные склады - это сегмент, который развивается отдельно рынка в крупных городах. Инвесторы смотрят на ликвидность этих проектов: может так случиться, что после заключения договора склад окажется не востребованным.  Такой склад будет требовать реновации, чтобы сделать его универсальным. 

В целом, сегмент складской недвижимости в России сейчас чувствует себя относительно хорошо и даже догоняет по развитию Запад по качеству объектов. Склады в России с оглядкой смотрят на страны Европы и Америки с той точки зрения, что кризисные явления начинаются оттуда. Отсюда появляется возможность корректировать свои планы, чтобы не допустить негативных последствий.

Отвечая на вопрос «будущее складов за built-to-suit?», коммерческий директор по индустриальной недвижимости Концерна «РУСИЧ» подчеркнул, что спекулятивное строительство не исчезнет, но снизит свою долю, а built-to-suit скомпенсирует эту долю. С приходом технологий появляются новые форматы складской недвижимости, которые подразумевают быструю реакцию на доставку, автоматизацию процессов. Но на «новые рельсы» переходит только часть компаний и включает автоматизацию, часть оставляет «ручной труд», так как в России пока еще стоимость рабочей силы на низком уровне.

Николай также рассказал об одном из основных требованиям клиентов к складам на данный момент. У ритейлеров с онлайн-продажами, которые сейчас формируют спрос на склады, нет понимания, как долго  будет продолжаться рост интереса к интернет-заказам у потребителей. Поэтому крупные запросы характеризуются «коротким договором», когда длина договора диктуется инвесторами. Среди других требований - «гибкость» договора. Компании, заключающие договор на 5-7 лет, вправе рассчитывать на возможность расширение внутри складского здания или индустриального парка. Но все, что связано с ростом сложно спрогнозировать.

Если обратиться к портрету складского клиента, Николай подчеркнул, что за последние годы он усложнился. Наблюдается расслоение: раньше строили стандартные коробки, а теперь появляются склады в черте города, а также многоуровневые. «Часть компаний имеют свои ноу-хау по части хранения, часть - пользуются классическим оборудованием. Но есть и те компании, которые забегают вперед и оптимизируют затраты на хранение. Наблюдается укрупнение объектов, а арендаторы обращают внимание на «технологичную начинку» и конфигурацию зданий. В целом, универсальные склады задают темп», - поделился коммерческий директор по индустриальной недвижимости Концерна «РУСИЧ».

Резюмируя свое выступление в эфире выставки MAPIC Russia, Николай отметил, что сейчас все равно произойдет отскок вниз с точки зрения интернет – торговли. Но привычки потребителей уже сформированы, и порядка 80% клиентов, которым пришлось обратиться к онлайн-заказам во время пандемии, продолжат пользоваться этими возможностями. Кризисная ситуация позитивно повлияла на развитие интернет-торговли, и складские девелоперы пользуются открывшимися возможностями. «Мы смотрим позитивно в будущее, несмотря на кризис и его влияние на все сегменты, склады демонстрируют устойчивость к турбулентности», - подытожил Николай.

Узнайте еще больше инсайтов эфира по складской недвижимости в аккаунте MAPIC Russia в Instagram! А уже 16-18 сентября 2020 вы сможете лично пообщаться с участниками выставки MAPIC Russia! Зарегистрироваться на выставку можно уже сейчас, а также ознакомиться со списком участников на сайте.

 

До встречи на выставке MAPIC Russia 16-18 сентября 2020 в Крокус Экспо!

MAPIC Family